Pokud chcete i něco jiného než pronájem bytu, např, byt na prodej pak navštivte reality.name nebo bez placení provize na bezrealitky na službě vlastnici.cz.



Opravy poruch, údržba a úpravy v pronajatých bytech

Co se týká oprav a údržby v pronajatých bytech, záleží na pronajímateli a nájemci, jaká pravidla si mezi sebou dohodnou a zakotví v nájemní smlouvě. Pro případ, že tato problematika nájemní smlouvou nebude ošetřena, nebo se strany nedohodnout, je zde Občanský zákoník, který základní povinnosti spojené s opravami, údržbou a úpravami v pronajatých bytech jasně vymezuje. Dalším důležitým právním předpisem k této věci je Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník a které vymezuje pojem údržby a drobných oprav, tedy toho, co zajišťuje nájemce na své náklady (pokud není v nájemní smlouvě dohodnuto jinak).

Předání bytu do nájmu

Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel má povinnost předat byt do nájmu v takovém stavu, aby byl byt způsobilý k řádnému užívání. Zákon však současně umožňuje dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem v tom smyslu, že byt nebude do nájmu předán v takovémto stavu, ale že nájemce sám se postará o to, aby byl byt do takového stavu uveden. Taková dohoda pak musí být součástí nájemní smlouvy a pronajímatel s nájemcem se musí také dohodnout na jasném vymezení práv a povinností obou stran. Taková dohoda může vypadat např. tak, že nájemce si sám zajistí opravy v bytě a částku, kterou do těchto oprav investuje, se mu bude postupně odečítat z nájemného.

Drobné opravy a běžná údržba v pronajatém bytě

Podle zákona je povinností nájemce, aby odstranil ty závady a poškození, které v pronajatém bytě způsobil on nebo jeho spolubydlící.

Co se týče běžné údržby a oprav, které souvisí s užíváním pronajatého bytu, ponechává zákon možnost, aby si pronajímatel s nájemcem dohodli povinnosti a podmínky v nájemní smlouvě. Pokud tak neučiní, pak platí ustanovení Občanského zákoníku, které říká, že tyto náklady nese nájemce.

Závazná jsou pak také ustanovení Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které vymezuje pojem drobných oprav a běžné údržby. Taxativně stanoví práce, které hradí nájemce, a ty jsou následující.

Drobné opravy

Drobné opravy se týkají bytu a také jeho vnitřního vybavení, které je součástí bytu a je majetkem pronajímatele. Za drobné opravy se považují tyto práce:

  • výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení (např. žárovky, vypínače,  zásuvky, jističe, domácí telefony, zvonky, zásuvky rozvodů datových sítí, signálů digitálního televizního vysílání)
  • opravy ohřívačů vody, splachovačů, dřezů, výlevek, umyvadel, van, sprch, bidetů, mísicích baterií
  • opravy vařičů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, infrazářičů
  • opravy vestavěných a přistavěných skříní, kuchyňských linek
  • výměny kování, klik, zámků, rolet a žaluzií a opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí
  • opravy podlahových krytin, opravy jednotlivých vrchních částí podlah, výměny prahů a lišt
  • výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt
  • opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku
  • opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, digestoří, odsavačů par
  • opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy indikátorů vytápění
  • opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, opravy kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; mimo opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění
  • výměny drobných součástí předmětů uvedených výše

Aby byly uvedené práce považovány za drobné opravy, nesmí součet nákladů na jejich provedení překročit částku 70Kč/m? podlahové plochy. Do této částky se započítávají i náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou (musí být uvedeny v daňovém dokladu).

Za podlahovou plochu se považuje součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, včetně těch, které leží mimo byt, za předpokladu, že jsou užívány výhradně nájemcem bytu. Podlahové plochy balkonů, lodžií a teras a dále sklepů, které nejsou místnostmi, se započítávají 50%.

Mimo opravy uvedené v seznamu výše se za drobné opravy považují také další jiné opravy bytu či jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů vybavení, které nákladem nepřekročí částku 500 Kč. V těchto případech se však neberou v úvahu náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou. Je-li na věci provedeno více oprav, které spolu souvisejí a navazují na sebe časově, pak je rozhodující součet nákladů na tyto opravy.

Běžná údržba

Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu, která se obvykle prováději při delším užívání bytu. Jsou to například následující úkony.

  • čištění odpadů až po svislé rozvody
  • tapetování, malování a opravy omítek, čištění obkladů stěn
  • vnitřní nátěry
  • čištění podlah a podlahových krytin
  • pravidelné prohlídky a čištění plynových spotřebičů, kamen atd.

Hlášení poruch a závad, které má nést pronajímatel

 

Nájemce má ze zákona povinnost bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli závady a poškození, jejichž odstranění má zajišťovat pronajímatel na svoje náklady.

 

Doporučujeme, aby nájemce pronajímatele vyrozuměl vždy písemnou formou a s potvrzením o převzetí oznámení, případně s potvrzením o jeho odeslání. V případě havárií a akutních problémů, kdy není možno postupovat tímto způsobem, vyrozumějte pronajímatele nejprve telefonicky a teprve následně písemně.

Zákon pamatuje i na situace, kdy pronajímatel oznámenou závadu neodstraní, ačkoli je to jeho povinností. V takovém případě má nájemce právo odstranit závadu sám a vynaložené náklady naúčtovat pronajímateli, případně si je odečíst z nájemného. O takovém postupu však musí pronajímatele předem písemně vyrozumět.

Úpravy v pronajatém bytě

Problematika úprav v pronajatém bytě je taktéž ošetřena v Občanském zákoníku.

Nájemce může provádět stavební úpravy a jiné podstatné změny v pronajatém bytě pouze se souhlasem pronajímatele a to i v případě, že tyto úpravy bude provádět na vlastní náklady.

Také pronajímatel musí mít k provedení stavebních úprav nebo jiné podstatné změny v pronajatém bytě souhlas nájemce. V případě, že jsou úpravy prováděny na pokyn orgánu státní správy, nájemce nemůže jejich provedení odepřít a musí je umožnit. V ostatních případech souhlas s úpravami může pronajímateli odepřít jen z vážných důvodů.

Datum publikace: 29.1.2012


Více článků z kategorie Poradna

Více článků z kategorie Poradna



Kontakt: info@pronajem-bytu.com

Hledej: v obci:

 

Pronájem bytu