Pokud chcete i něco jiného než pronájem bytu, např, byt na prodej pak navštivte reality.name nebo bez placení provize na bezrealitky na službě vlastnici.cz.



Mezi pronájmem, nájmem a podnájmem je rozdíl.

Rozdíl mezi pojmy nájem a podnájem je ve smyslu zákona zásadní a zájemci o bydlení v cizím by se měli v této problematice orientovat. Rozdíly jsou dány primárně vztahem osoby, která nemovitost pronajímá, k pronajímané nemovitosti. Sekundárně pak se od tohoto vztahu odvíjí práva nájemníka či podnájemníka a zákonem vymezená ochrana jeho zájmů.

Pronájem

V souvislosti s nemovitostmi se tento pojem v zákoně nevyskytuje. V zákoně se objevuje v souvislosti s movitými věcmi, kdy za pronajímatele označuje osobu, která nějakou věc, jíž je vlastníkem, přenechává druhé osobě do nájmu za účelem užívání nebo používání této věci. Ve vztahu k nemovitostem je tak pojem pronájem užíván v hovorové řeči jako označení vztahu mezi majitelem nemovitosti a zájemcem o bydlení.

Nájem

Nájem je závazkový právní vztah dvou osob – pronajímatele a nájemce. Vzniká na základě nájemní smlouvy. Pronajímatelem, který dává nemovitost do nájmu může být výhradně vlastník nemovitosti. Pouze s vlastníkem nemovitosti tedy může zájemce o bydlení uzavřít nájemní smlouvu.

Práva a povinnosti pronajímatele i nájemce jsou dána nájemní smlouvou a také zákonem - Občanským zákoníkem (hlava VII). Zákon věnuje nájemnímu vztahu poměrně velkou pozornost,  § 685 – 716 Občanského zákoníku jsou zvláštní ustanovení vztahující se k nájmu bytu. Občanský zákoník upravuje některé otázky vzniku i zániku nájmu, náležitosti nájemní smlouvy, práva a povinnosti pronajímatele i nájemce, úhrady spojené s nájmem a některé další otázky.

Zcela zásadní je skutečnost, že zákon vymezuje důvody, pro které může pronajímatel nájem vypovědět jednostranně a dále podmínky, za kterých má pak nájemce nárok na bytovou náhradu.

Kromě Občanského zákoníku se k nájmu bytu vztahují některé další právní předpisy, např. Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které řeší pojem drobných oprav bytu a běžné údržby. Pokud není nájemní smlouvou dohodnuto něco jiného, vymezuje tak tento předpis,  které opravy a údržbové práce hradí nájemce.

Podnájem

Podnájem je také závazkový právní vztah, který vzniká na základě písemné smlouvy – smlouvy o podnájmu. Rozdíl oproti nájmu je v tom, že do pronájmu se přenechává pronajatý byt, případně jeho část. Smlouvu o podnájmu tedy zájemce o bydlení neuzavírá s vlastníkem nemovitosti, ale s nájemníkem, tedy s osobou, která má byt v nájmu na základě nájemní smlouvy. Smlouvu o podnájmu však nelze uzavřít bez souhlasu vlastníka bytu.

Na rozdíl od nájmu se zákon věnuje pronájmu jen okrajově, a to v § 719 Občanského zákoníku. Zákon upravuje pouze základní podmínky uzavření smlouvy a ukončení podnájmu. Zcela zásadním rozdílem mezi nájmem a podnájmem je skutečnost, že podle zákona lze podnájem vypovědět bez uvedení důvodů a že po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem. S ukončením nájmu končí automaticky také podnájem. Protože se jedná o závazkový vztah mezi nájemce a podnájemcem, vlastníkovi bytu žádný závazek vůči podnájemníkovi nevzniká.

Rozdíl mezi nájmem a podnájmem v praxi

Zásadní rozdíl je v rozsahu zákonné ochrany práv a zákonné úpravy povinností. Zatímco v případě nájmu zákon pamatuje na ochranu jak nájemce tak pronajímatele, v případě podnájmu podnájemci žádná práva nezaručuje. Totéž platí pro povinnosti obou stran. Ty jsou v případě nájmu zákonem vymezeny, zatímco u pronájmu nestanovuje zákon povinnosti ani jedné straně prakticky žádné.

Nejmarkantnější jsou pak tyto rozdíly v případě výpovědi smlouvy ze strany pronajímatele vůči nájemci a nájemce vůči podnájemci.

Podle zákona může být podnájem vypovězen i bez udání důvodu, pouze musí být dodržena výpovědní lhůta smlouvy o podnájmu. Pokud však nájemce dostane od vlastníka bytu výpověď, o které podnájemníka neinformuje, může podnájemce o podnájem přijít prakticky ze dne na den. Jakmile skončí nájemci nájem bytu, tím samým dnem totiž automaticky končí podnájemci i jeho podnájem. Navíc, na náhradní podnájem není zákonný nárok v žádném případě.

Oproti tomu nájem může být ze strany pronajímatele jednostranně vypovězen jen z důvodů, které uvádí zákon. V některých případech je dokonce k jednostranné výpovědi zapotřebí svolení soudu. V takových případech má nájemce většinou nárok na bytovou náhradu a zákon jasně vymezuje, o které případy se jedná a jak má bytová náhrada vypadat.

Družstevní byty

V případě družstevních bytů je situace poněkud jiná. Podmínky nájmu i podnájmu upravují stanovy družstva a proto by se s nimi měl zájemce o bydlení předem důkladně obeznámit.

Do nájmu může družstevní byt získat pouze člen družstva, což znamená převod členských práv na zájemce o bydlení, ve většině případů za úplatu. Lidově řečeno, zájemce o nájem družstevního bytu si družstevní byt kupuje.

V případě podnájmu v družstevním bytě by podnájemníkovi teoreticky neměla hrozit taková rizika jako u podnájmu bytu v osobním vlastnictví. Konkrétní podmínky je třeba zjistit ze stanov družstva.

Závěrem

Před uzavřením jakékoli smlouvy by si zájemce o bydlení měl ujasnit tyto pojmy. Mělo by být jasné, zda uzavírá smlouvu o nájmu či smlouvu o podnájmu. Před samotným podpisem smlouvy by se měl důkladně obeznámit s jejím obsahem, kterému by měl dobře rozumět.

 

Datum publikace: 29.1.2012


Více článků z kategorie Poradna

Více článků z kategorie Poradna



Kontakt: info@pronajem-bytu.com

Hledej: v obci:

 

Pronájem bytu