Pokud chcete i něco jiného než pronájem bytu, např, byt na prodej pak navštivte reality.name nebo bez placení provize na bezrealitky na službě vlastnici.cz.



Co musí obsahovat nájemní smlouva

Nájemní vztah poměrně podrobně řeší hlava VII. Občanského zákoníku a některé související předpisy.

Nájemní vztah vzniká na základě nájemní smlouvy. Ta musí být uzavřena písemně.

Pokud nájemní smlouvu neuzavře nájemce s pronajímatelem písemně nebo je nájemní smlouva neplatná, pak nájemce užívá byt bez právního důvodu. Jeho „nájem“ není ze zákona chráněn a pronajímatel jej může vystěhovat kdykoli a bez udání důvodu a rovněž bez bytové náhrady. Na tu bude mít nájemce nárok pouze v případě, že se prokáže, že neplatnost smlouvy zavinil pronajímatel, což bývá zpravidla velmi složité. Rovněž ujednání o výši nájemného bude neplatné a za užívání bytu bez právního důvodu náleží vlastníku bytu nájemné v obvyklé tržní výši. Může se tak stát, že nájemce bude muset za užívání bytu doplatit daleko vyšší částku, než na jaké se s pronajímatelem původně dohodl.

Ze smlouvy musí být jasné, kdo je pronajímatel a kdo je nájemce, tzn. uvedou se jména a příjmení, rodná čísla a adresy obou smluvních stran, tedy pronajímatele a nájemce. Stejným způsobem by ve smlouvě měly být označeny všechny osoby, které budou byt užívat společně s nájemcem.

Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu (číslo bytu, velikost a plocha), jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši.

Z toho plyne, že není možné nájemné a zálohy na energie a ostatní služby sloučit do jedné položky, ale obě položky musí být rozepsány každá zvlášť. Nájemným je označena pouze úhrada za přenechání bytu do užívání. I kdybyste si s pronajímatelem dohodli, že polovina z nájemného půjde na úhradu energií a ostatních služeb, tato dohoda právně neexistuje, pokud nejsou v nájemní smlouvě obě položky rozepsány zvlášť. Navíc zákon přímo ukládá povinnost uvést do nájemní smlouvy obě položky.

Byt a jeho příslušenství (např. sklep) musí být vymezeny tak, aby nebylo pochyb o tom, o kterou jednotku v domě se jedná. Nejvhodnější je použít označení z výpisu z katastru nemovitostí.

Co se týká vymezení rozsahu užívání bytu, zde postačí uvést, že je byt pronajímám za účelem bydlení.

Pronajímatel má podle zákona právo požadovat, aby nájemce složil kauci, a to až do výše trojnásobku měsíčního nájmu a záloh na úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Pokud je součástí dohody mezi pronajímatelem a nájemcem složení kauce, mělo by to být uvedeno také v nájemní smlouvě.

Složenou kauci musí pronajímatel uložit na svůj zvláštní účet, který je vyhrazený jen pro tyto účely. Použít je může na úhradu pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a dále k úhradě jiných uznaných nebo vykonatelných závazků nájemce v souvislosti s nájmem. Pokud pronajímatel složenou kauci nebo její část k takovým účelům použije, je povinností nájemce kauci doplnit do původní výše. Nevyčerpanou kauci je pronajímatel po skončení nájmu povinen vrátit nájemci.

Ve smlouvě by dále měla být uvedena doba nájmu. Pokud uvedena není, má se podle zákona za to, že se jedná o smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou.

Zcela zásadní rozdíl mezi nájmem na dobu určitou a na dobu neurčitou je otázka zániku nájmu. Jednostranně totiž může pronajímatel vypovědět nájem jen z důvodů uvedených v zákoně a v některých případech dokonce jen s přivolením soudu. V tom druhém případě má pak nájemce nárok na bytovou náhradu.  Zánikem nájmu bytu se podrobně zabývá Občanský zákoník v § 710 – 716.

Do smlouvy je vhodné uvést také práva a povinnosti obou stran. Pokud se pronajímatel s nájemcem v nájemní smlouvě nedohodnou jinak nebo nebudou-li práva a povinnosti pronajímatele a nájemce smlouvou vymezena, pak platí práva a povinnosti v rozsahu uvedeném v Občanském zákoníku ( § 687 – 695).

Mezi základní povinnosti pronajímatele patří především povinnost předat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a odstranit závady, které brání řádnému užívání bytu, vyžádat si od nájemce souhlas s provedením stavebních úprav bytu a s jinými podstatnými změnami v bytě, respektovat nájemcovo právo na ochranu soukromí atd.

Nájemce je povinen především platit řádně a v dohodnutých termínech nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, užívat byt v souladu s účelem a takovým způsobem, aby na bytě nevznikla škoda, hlásit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které s ním žijí v pronájmu, umožnit provedení instalace a údržby zařízení pro měření teplé a studené vody a tepla a provedení odečtu na těchto zařízeních, vyžádat si souhlas s případnými stavebními úpravami a jinými podstatnými změnami v bytě, umožnit majiteli prohlídky bytu s dalšími zájemci o pronájem, po skončení nájmu předat byt ve stavu odpovídajícím obvyklému opotřebení a vše, co je nad tento rámec, finančně nahradit atd. Dále je povinen hradit drobné opravy související s užívání bytu a náklady na běžnou údržbu, hlásit pronajímateli závady, jejichž opravu má zajišťovat a hradit pronajímatel a umožnit mu provedení těchto oprav. Pojem drobných oprav vymezuje Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník.

Pokud si strany dohodly nějaká omezení v souvislosti s užíváním bytu (např. kouření v bytě, chov domácích mazlíčků apod.), pak to musí být uvedeno v nájemní smlouvě, jinak jsou omezení neplatná.

V nájemní smlouvě je možné také sjednat povinnost nájemce uzavřít pojištění bytu/domácnosti nebo pojištění odpovědnosti za škodu. Této možnosti pronajímatelé stále častěji využívají, neboť se tak mohou vyhnout nepříjemné situaci, kdy by případné škody většího rozsahu museli složitě vymáhat po nájemci.

Jedná-li se o dlouhodobý pronájem, doporučuje se také převod plateb energií přímo na nájemce. Pronajímatel se tak vyhne riziku, že případné dluhy nebude muset hradit on. Dohodu o převodu těchto služeb na nájemce je také vhodné zakotvit v nájemní smlouvě.

Nájemní smlouvou mohou být  dohodnuty také smluvní pokuty za porušení povinností ze strany nájemce, které vyplývají z nájemní smlouvy nebo přímo ze zákona. Sankce však nelze uložit za něco, na co má nájemce ze zákona právo, např. za výpověď nájmu. Co se týká sankcí při porušení povinnosti hradit řádně a v dohodnutém termínu nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, § 697 Občanského zákoníku jasně říká, že pokud tyto úhrady nejsou provedeny do pěti dnů po její splatnosti, je nájemce povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení.

Způsob stanovení výše sankcí si pronajímatel s nájemcem dohodnou v nájemní smlouvě. Může se jednat např. o fixní částku nebo o procentní sazbu z nájemného a úhrad za energie a služby.

Problematiku smluvních pokut obecně upravují § 544 a 545 Občanského zákoníku. Důležitá jsou pak především dvě ustanovení. První říká, že dohodnutá smluvní pokuta za porušení smluvní povinnosti musí být uhrazena i v případě, že oprávněnému účastníku nevznikne škoda. Z druhého pak vyplývá, že věřitel nemůže požadovat náhradu škody, která vznikla z nesplnění povinnosti, na kterou se pokuta vztahuje, pokud to není výslovně uvedeno v nájemní smlouvě.

Nejdůležitější údaje v nájemní smlouvě

Pokud bychom uvedené chtěli shrnout, pak můžeme říci, že nájemní smlouvou si může pronajímatel s nájemcem ujednat prakticky cokoli, co není v rozporu se zákonem.

Aby však byla nájemní smlouva platná, musí:

  • být uzavřena písemně
  • obsahovat označení bytu a jeho příslušenství
  • uvádět rozsah jejich užívání
  • obsahovat způsob výpočtu nájemného nebo jeho výši
  • obsahovat způsob výpočtu úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši

Nájemce by se měl před podpisem nájemní smlouvy podrobně seznámit s jejím obsahem.

Měl by si prověřit, zda uzavírá smlouvu přímo s vlastníkem bytu. Pokud je smlouva uzavírána s nájemcem (to je i případ družstevních bytů), bude se jednat o podnájem, nikoli nájem, a ten není ze zákona prakticky nijak chráněn. Pokud se jedná o smlouvu o podnájmu, musí mít nájemce, který s podnájemníkem smlouvu uzavírá, souhlas vlastníka bytu.

Dále by si měl nájemce zkontrolovat, že smlouva obsahuje vše, co zákon vyžaduje pro její platnost.

Vymezení práv a povinností by mělo být jasné a nesporné.

Byt musí být zkolaudován jako prostor určený k bydlení.

V neposlední řadě by měl nájemce posoudit, zda nejsou ustanovení nájemní smlouvy v jeho neprospěch a zda bude schopen dostát svým závazkům, které mu ze smlouvy vyplývají.

Předávací protokol

Nedílnou součástí nájemní smlouvy by měl být v první řadě předávací protokol a dále výpis z katastru nemovitostí.

Předávací protokol je zásadním dokumentem, který doplňuje nájemní smlouvu. Předávací protokol musí samozřejmě obsahovat identifikační údaje toho, kdo byt předává a toho, kdo byt přebírá, tedy pronajímatele a nájemce.

Dále se do něj uvede označení bytu, jeho popis (velikost, plocha), soupis vybavení a zařízení apod. Musí být uvedeno, jaký je stav předávaného bytu. Veškeré nedostatky, poškození a závady by měly být v předávacím protokole uvedeny. To by si měl nájemce ohlídat, jinak se vystavuje riziku, že nedostatky, které v bytě byly při předání do nájmu bude muset při skončení nájmu na vlastní náklady odstranit. Ideální je doplnit předávací protokol fotografiemi vybavení a zařízení jednotlivých pokojů a místností.

Co je důležité je to, že předávací protokol obsahuje údaje o spotřebovaných energií apod. v okamžiku předání bytu. Tedy stav měřicích zařízení, tj. vodoměrů, elektroměru, plynoměru, měřičů spotřeby tepla. Od toho se bude totiž odvíjet vyúčtování záloh na tyto dodávky.

Výpis z katastru nemovitostí

Nájemní smlouvu lze uzavřít pouze s vlastníkem bytu a právě výpis z katastru nemovitostí je dokladem prokazujícím vlastnické právo k bytu. Pokud by zájemce o bydlení uzavřel nájemní smlouvu s osobou, která není vlastníkem bytu, nebude se jednat o nájemní vztah a nájemce se dostane do situace, že po právní stránce bude byt obývat neoprávněné. Jeho „nájem“ také nebude chráněn ze zákona. Proto je tolik důležité, aby součástí nájemní smlouvy byl výpis z katastru nemovitostí.

Nájemce by se neměl spokojit s výpisem přes internetovou aplikaci nahlížení do katastru nemovitostí, protože tyto výpisy mají pouze informativní charakter, ale nejsou právně závazné. Také nemusí být aktuální. Měl by vždy trvat na originále potvrzeném přímo úřadem.

Dalším aspektem pronájmu bytu za účelem bydlení je, že byt musí být zkolaudován jako bytový prostor, což výpis z katastru nemovitostí také potvrdí.

Datum publikace: 29.1.2012


Více článků z kategorie Poradna

Více článků z kategorie Poradna



Kontakt: info@pronajem-bytu.com

Hledej: v obci:

 

Pronájem bytu